對購屋人來說,最怕的就是付了屋款、卻拿不到產權,或是拿到有瑕疪的產權。雖然透過有信譽的房仲公司可以幫你做好產權調閱的動作,但市場上仍有不少房屋是由屋主自售,這時候購屋人就必須先做好功課,才能確保權益。
在購屋之前,民眾一定要掌握的文件是權狀(土地及建物)及謄本(土地及建物),因為它們可說是房子的身分證明,要先看清楚才能安心購買。
■教你看懂房屋所有權狀
◆看土地所有權狀要注意的五個要項:
1.核對所有權人的名字及身分證字號,是否與屋主為同一人。
2.坐落/地號:注意土地所在的地段及地籍編號,一筆土地就會有一張權狀,有些建物坐落的土地不只一筆,屋主有幾筆土地,就應有幾張土地所有權狀。
3.地目:一般住宅用地是「建」,若是「道」就有可能為道路預定地,有被政府徵收的可能。
4.面積:指的是該建物座落土地的總面積。
5.權利範圍:表示該戶所持分的土地面積,土地比房屋值錢,因此土地持分愈多愈好。
◆看建物所有權狀要注意的七個要項:
1.注意所有權人姓名及身分證字號是否與賣方相同,並且也應查明建物與土地權狀是否為同一人。
2.建築完成日期:以此判斷房屋的屋齡,應與使用執照上日期相同。
3.建材:建築物所使用的建材,最常見的是鋼筋混凝土,也有較高級的鋼骨結構,老舊一點則為磚造。通常銀行在貸款時,會視建築物的完成日期及建材決定折舊率,也會影響貸款額度。
4.主要用途:也就是建築物的使用用途,有商業用、住宅用等,這會影響到建築物的使用限制,若是住宅用就不能變更做為商業用途,如果要變更使用用途,則必須配合看土地使用分區,是否可以變更。
5.面積:一般買賣時所謂的坪數,都是指主建物面積、附屬建物及公共設施面積的加總。建物的登記分為「面積」是指主建物的面積,「總面積」則是加上其他建物,例如夾層、樓中樓等部分面積,但不包括「附屬建物」、「公共設施」的面積;至於「附屬建物」則包括花台、陽台等。
6.權利範圍:可看出所有權人是與他人共同持有,或是個別持有。
7.共同使用部分:就是該建築物的公共設施總面積及所持有的權利範圍,也就是公共設施,一般有分大公及小公,通常建商在出售時的坪數都已經包含了公設面積,因此,購屋人要將公設減去,才是真正的使用面積。
■教你看懂登記謄本
權狀是靜態文件,而且是由屋主提供,有偽造的可能;而謄本是動態的,可以完全的呈現房屋的產權,必須向地政機關調閱,所以買屋只看權狀是不夠的,更重要的是調閱謄本。
錫山土地代書事務所胡錫山表示,在謄本中要特別注意的是,他項權利中的房屋貸款扺押的情況,這部分是權狀中看不見的。永慶房屋產權課課長陳俊宏也認為,由於房屋的買賣流程需要二至三個月,但銀行抵押設定只需二至三天,有些不肖屋主在交易過程中,再將房屋設定抵押,所以購屋人在買屋時,必須從動態變化的謄本中掌握最新的資訊。
◆看土地登記謄本要注意五個要項:
土地登記謄本分成標示部、所有權部及他項權利部,要特別注意的是所有權部及他項權利部。土地所有權部,主要記載土地所有權人的權利範圍、住所及所有權狀;而他項權利部,則可看出土地的權利、權利的種類及狀況等。
1.權狀字號:賣方所持有的權狀字號與土地謄本上的是否相同,若不是很可能就是屋主偽造假謄本,容易產生糾紛。
2.其他登記事項:備考欄是否有查封、限制登記等字眼,否則無法過戶。
3.權利種類:有向銀行貸款的土地,權利人即為金融機構,權利的總類做為抵押權。
4.權利價值:代表抵押銀行擁有的權利總值,若比房屋售價高,表示屋主拿到全部屋款還不夠支付欠銀行的部分,要小心屋主無法完全清償而影響過戶。
5.共同擔保地號/建號:共同擔保地號及建號是否與所有權狀相同,如果不同,可能屋主只拿一塊土地做為出售,並未將其他的土地予以過戶,這就是有瑕疵的產權。
◆看建物登記謄本要注意的二個要項:
至於建物登記謄本,在標示部及所有權部中,必須核對是否與建物所有權狀相同。一般而言,他項權利部的設定都包含了土地及建物,因此,應和土地所有權狀一起看。要注意的有:
1.所有權人:一般都是向銀行貸款,所以將房屋抵押給銀行,所以b所有權人欄中應該是銀行,若是有其他的所有權人,可能就要注意。
2.權利種類:若有設定地上權或租賃權,表示他項權利部的所有權人具有優先購買權。購屋人應請賣方在契約書中註明負責排除,過戶時應在申請書備註欄註明優先購買權人已放棄其優先購買權,並蓋上賣方印鑑。
【備註】查閱土地及建物謄本Step by Step
Step1:向賣方索取房屋資料
要申請土地登記謄本,要知道地段及地號;若是申請建物登記謄本,必須要附上地號及建號以及所有權人的身分證字號。
Step2:到地政事務所
目前有部分地區的地政事務所已完成連線,只要向服務台索取地政事務所地籍謄本及閱覽申請書即可。
Step3:填寫申請書
申請項目勾選「電子資料登記謄本」的「個人全部」項,並填上房屋地段、地號、建號及所有權人(即賣方)資料。
Step4:排隊辦理
填寫申請書後抽取號碼牌,等候叫號至指定櫃,再出示身分證及繳付申請費用,每頁20元。
Step5:領取收據及謄本。
- Nov 09 Thu 2006 20:58
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