買預售屋 先看業者建照 :

建築物興建時,要先領有建照執照,才可向建築管理機關申請開工,完工後要申報完工,經檢驗合格才可領取使用執照,接著才可申請接通水、電;但很多業者還未領取建照,就先「偷跑」,所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。另外,建築公司蓋房子,有的是自地自建,有的是地主合建,若與地主合建,要注意土地產權,要分別與地主簽立土地買賣契約,和建設公司簽立房屋買賣契約。建商建築執照卻還沒申請下來,公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定,公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建築執照,不得辦理銷售,違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件,以維權益。

使用執照才算成屋 :

按照法令規範,凡拿到使用執照的建案才算成屋,因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案,仍須請銷售人員出示使用執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾紛,個案雖已是成屋,但建商尚未拿到使用執照,因而與消費者簽定「預售屋契約」,結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內,建商可以不賠,消費者平白損失5坪多,此點不可不察。

集體議價效果好 :

購屋族常因議價問題傷透腦筋,建議消費者議價時,除了需事前做好功課,比較周邊相同產品的價格外,也可以向已購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價,真正價格的決定權是在專案主管的手上。目前網路上有不少非營利性質的討論區,如不動產e族等,可以集結對同1個個案有興趣的網友,相約集體議價,也許能收到不錯的效果。

房屋轉售電費申請也要改 :

一般房屋在完工後,大多由建商向台電公司申請供電,但在房屋出售後,建商卻很少會向台電申請變更當事人,造成未來房屋轉手後,若現任屋主欠繳電費,台電會向原來申請人,也就是當初與建商簽約的第1任屋主追討。為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題,新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人,或重新申請使用人變更。

買別墅先選雙車庫 :

透天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品,不管景氣好壞,透天產品都能維持一定推案量,但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式,而且車位規劃有路邊停車、單車庫或雙車庫等不同種類,產品類型多樣。由於購買別墅產品多是有車階級,房仲業統計,時下最好賣的別墅產品,是雙車庫的別墅為主,所以在選購時,如果總價差距不大,可優先挑選雙車庫別墅產品。

注意電梯使用規則 :

集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事,但電梯數量太少、使用者眾,將造成不便,尤其購買預售屋,從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量,往往造成交屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形,不僅塞車困擾,電費分攤亦是問題,選購預售屋時,應細看地下室平面圖,並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。

機械車位至少保固1年 :

購買機械車位時,一定要與建商訂定保固合約,保固期最少要1年,另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸(長、寬、高)及載重,這將關係到車位的實用性。一般建商會與車位廠商簽訂維護合約,經常會將保固責任轉由廠商負責,甚至不對耗材部分負保固責任。但是消費者是向建商購買車位,所以不管建商如何推託,一定要堅持由建商負責。

停雙車需面寬6米 :

透天別墅擁有私人停車位,停車方式可分前院停車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式,別墅面寬則牽涉到可停車輛數量。一般而言,5米以下面寬扣掉兩邊牆壁厚度,加上打開車門的空間,僅能停1部車,但部分建商卻強調可停2部車,平面圖上也畫了2部車,但交屋後卻發現停雙車很困難。建議擁有2部車,尤其大型車及休旅車者,應選擇面寬至少6米以上的別墅。

獎勵停車位產權獨立 :

獎勵停車位因有獨立權狀,和房子的產權是分開的,可以外賣或外租,靈活性較高;法定停車位因與房子產權結合,房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。通常指的「車位內含」,一般就是法定停車位,此種車位公共設施坪數會比購買獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪不等。想知道車位屬性,可以請依照建築執照的建造圖判別。

掌握缺點作為談判籌碼 :

每棟房屋都有其優、缺點,所以看屋時,最好掌握較為在意的幾項缺點,以此來作為價格談判的籌碼,並且向業務員透露,喜歡這間房屋,且手頭資金已準備,只是其中還有某幾項缺點,希望可以稍微降價,充分表現誠意。此外,最好將裝潢費加進總價內,以提高房屋總價,也有利於價格談判。

挑尖峰時段 測行車時間 :

為了推銷商品,廣告中常會包含一些誇大的成分,例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間,不過這個時間可能是深夜時段的行車時間,因此,最保險的作法是,在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗,看看是不是真如廣告所說的那麼方便。

試搭公車測交通 :

有沒有想過有一天自己出門沒車開,或上班回家該怎麼搭乘公車?如果一班公車到不了,該如何轉車?建議看房子除了自行開車到建案現場,還可自行規劃交通路線,試搭大眾運輸工具,體驗通車時間和通車品質,並在案場附近走走,觀察住家的生活機能是否完善。

買預售屋先看藍圖 :

預售屋無法實際丈量室內尺寸,常發生交屋後的困擾,例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當,導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動,甚至人員進出都要彎腰,樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖,預先估算室內尺寸,並加計牆壁厚度、梁柱位置,以免交屋後才發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內,最好立契為據。

買預售屋留意棟距 :

購買預售屋時,一定要留意購買戶別與鄰棟的關係,包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向,如果棟與棟之間的距離不夠,會影響到居家採光與通風條件,若是開窗面對別人家厝角,就有風水上顧慮。

預售屋留意有無管理室 :

社區管理室是社區安全管理中心,少數建商在進行產品規劃時,並未預留管理室位置,僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室,或在中庭另闢空地增設管理室,由於屬於「違章建築」,因此容易遭檢舉拆除。
這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見,所以購買預售屋時,應先了解管理室位置及產權,以免未來進住後,發生無管理室的尷尬情況。 最好能利用展示模型與建築藍圖,仔細比對,選擇最適當戶別。

預售屋問清楚客廳面寬 :

客人進門往往先看到客廳,客人也多在客廳接待,國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋,最好先問面寬多少,以計算家具尺寸和件數,或者是設計風格的呈現;最重要的考量是看電視的距離是否恰當。
有些建築強調柱子在外面,室內會較容易擺放家具。還有如果打算陽台外推,也要看客廳的梁柱位置是否適宜。

買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 :

將來交屋驗收時,才有依據。主建物的計算,依照雙方約定的方式計算;而附屬建物所計算出的面積,其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉,不能辦理面積登記的部分是否計價,也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明,以防止業者任意更改當初規劃。

預售屋問明梁柱位置 :

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平面圖只看得到「柱」,卻看不到「梁」的位置,特別是購買夾層產品,由於室內高度規劃夾層後變得有限,若上層有梁,原本不大的空間將更顯狹隘,因此要主動詢問銷售員,以免交屋後才發現大梁影響到空間規劃。

預售屋不符契約可求償 :

購買預售屋,記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例,購屋人買了房子後,卻發現屋內多了1根柱子,建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規,建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件,因此當遇到此種情形時,消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀,情節重大者,甚至可以要求無條件解約。

小心坪數被灌水 :

很多建設公司為了讓產品容易銷售,蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子,並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小,牆壁和天花板也較薄,所以會有空間放大的效果,要注意坪數有沒有灌水。此外,要注意公設比多少、包含哪些項目,且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。

留意持分道路範圍 :

一般透天別墅社區除了山坡地等大型造鎮,道路用地可能由建商自行吸收,或是自辦市地重劃土地,把道路用地捐贈地方政府之外,一般都須由住戶持分社區內道路土地,持分道路愈多愈划不來。除了購買面臨公有道路的臨路型別墅,無須持分之外,其餘持分社區內道路用地的別墅,住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍,以免花錢卻幫別人買道路。

注意土地產權契約 :

建設公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。一般而言,自地自建的產權較不會有問題。如果是建設公司和地主合建,購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權。

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